Amortissement Jeanbrun : 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an ?

On lit partout que le dispositif Jeanbrun permet de déduire « jusqu'à 12 000 € par an ». La formule est exacte, mais elle entretient une idée reçue tenace : ces 12 000 € ne sont pas accordés à tous les bailleurs. En réalité, l'amortissement repose sur une base de 8 000 € par an et par foyer fiscal, relevée à 10 000 € puis à 12 000 € uniquement selon le niveau social de la location. Comprendre ce barème à trois étages, c'est éviter de surestimer son avantage fiscal avant même de signer.

Quel est le cadre légal du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun, nom usuel du « statut du bailleur privé » a été créé par l'article 47 de la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, qui modifie l'article 31 du Code général des impôts (CGI). Il s'inscrit dans le plan Relance Logement porté par le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, dont il a pris le nom.

Concrètement, le mécanisme s'applique aux investissements réalisés pendant une fenêtre précise : il est entré en vigueur le 21 février 2026 et court jusqu'au 31 décembre 2028. Passé cette date, sauf prorogation votée par le législateur, aucun nouvel engagement ne pourra ouvrir droit à l'amortissement. C'est donc un dispositif borné dans le temps, ce qui explique l'empressement de certains promoteurs à communiquer dessus.

Sa logique tranche avec les réductions d'impôt de type Pinel : le Jeanbrun ne diminue pas directement l'impôt, il autorise le bailleur à amortir comptablement une partie du bien, c'est-à-dire à déduire chaque année une fraction de sa valeur des revenus fonciers. Cette déduction vient réduire le revenu foncier imposable, et donc, indirectement, l'impôt et les prélèvements sociaux.

Comment fonctionne l'amortissement, concrètement ?

L'amortissement Jeanbrun ne porte pas sur la totalité du prix payé. Le terrain, qui ne se déprécie pas, est exclu du calcul : l'administration retient forfaitairement 80 % du prix du bien comme base amortissable, les 20 % restants correspondant à la valeur du foncier.

Sur cette base, un taux annuel s'applique :

3,5 % par an pour un logement neuf ;
3 % par an pour un logement ancien faisant l'objet de travaux éligibles (au moins 30 % du coût total de l'opération consacrés à la rénovation).

Prenons un appartement neuf acheté 200 000 €. La base amortissable est de 80 % × 200 000 € = 160 000 €. Au taux de 3,5 %, l'amortissement théorique s'élève à 5 600 € la première année. Cette somme se déduit des loyers encaissés ; si elle dépasse les loyers, elle crée ou creuse un déficit foncier.

Deux points sont essentiels ici. D'abord, l'amortissement se cumule année après année pendant toute la durée de l'engagement. Ensuite, il ne s'agit pas d'un cadeau définitif : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, un paramètre à anticiper dans sa stratégie patrimoniale.

L'intérêt réel de l'amortissement se mesure à l'aune de votre tranche marginale d'imposition. Une déduction de 5 600 € de revenu foncier ne « rapporte » pas 5 600 € : elle évite l'impôt et les prélèvements sociaux qui auraient frappé cette somme. Pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, à laquelle s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie approche 47 % du montant déduit, soit près de 2 600 € pour cette seule année. Plus votre tranche est élevée, plus le levier de l'amortissement est puissant — ce qui explique que le dispositif cible d'abord les investisseurs déjà fiscalisés sur leurs revenus fonciers.

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Pourquoi le plafond n'est-il pas de 12 000 € pour tout le monde ?

C'est le cœur du sujet, et la source de la plupart des malentendus. L'amortissement déductible chaque année est plafonné, et ce plafond dépend du type de location que vous proposez :

8 000 € par an et par foyer fiscal : c'est le plafond de base, applicable à une location dite intermédiaire (loyer libre respectant les conditions générales du dispositif) ;
10 000 € par an : plafond relevé lorsqu'au moins la moitié des revenus concernés relève de la location sociale ;
12 000 € par an : plafond maximal, réservé aux bailleurs dont au moins la moitié des revenus relève de la location très sociale.

Autrement dit, le fameux « 12 000 € » n'est atteignable qu'en contrepartie d'un engagement locatif social renforcé — loyers plafonnés à un niveau bas et locataires sous conditions de ressources. Un investisseur qui loue au prix du marché reste, lui, dans la limite des 8 000 €.

Ce plafond concerne le montant déductible de l'amortissement chaque année, indépendamment du taux appliqué à la base. Dans notre exemple à 5 600 €, le bailleur reste très en dessous du plafond de 8 000 € : il en profite intégralement. À l'inverse, sur un bien plus onéreux, une partie de l'amortissement calculé pourrait dépasser le plafond et se trouver reportée.

À côté de cet amortissement, le dispositif conserve le mécanisme de droit commun du déficit foncier : lorsque les charges (dont l'amortissement) dépassent les loyers, le déficit peut s'imputer sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Il ne faut pas confondre ce plafond de 10 700 € avec les plafonds d'amortissement : ce sont deux étages distincts d'un même calcul.

Un exemple chiffré pour comparer les trois étages

Imaginons deux investisseurs achetant le même immeuble collectif neuf, chacun un lot à 250 000 €. Base amortissable : 80 % × 250 000 € = 200 000 €. Au taux de 3,5 %, l'amortissement annuel calculé ressort à 7 000 €.

Investisseur A, location intermédiaire au prix du marché : son plafond est de 8 000 €. Ses 7 000 € d'amortissement passent intégralement.
Investisseur B, engagé en location très sociale : son plafond monte à 12 000 €. À amortissement identique (7 000 €), il ne « consomme » pas encore son plafond, mais il dispose d'une marge supplémentaire pour absorber d'autres charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) sans être bridé.

Cet exemple montre que le plafond majoré n'a d'intérêt réel que pour les biens à forte base amortissable ou les bailleurs cumulant beaucoup de charges. Pour un investissement locatif classique de taille moyenne, le plafond de 8 000 € n'est bien souvent même pas atteint : la vraie question n'est donc pas « comment obtenir les 12 000 € », mais « quel taux et quelle base s'appliquent à mon bien ».

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Quelles conditions faut-il respecter pour en bénéficier ?

Le barème d'amortissement ne se déclenche que si l'investissement coche l'ensemble des conditions d'éligibilité prévues par l'article 31 du CGI :

Immeuble collectif : le bien doit se situer dans un immeuble d'habitation collectif (le dispositif actuel exclut la maison individuelle) ;
Neuf ou ancien rénové : logement neuf, ou logement ancien dont les travaux représentent au moins 30 % du coût total de l'opération ;
Location nue à usage de résidence principale du locataire ;
Hors cercle familial : la location à un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal est exclue ;
Aucun zonage géographique : contrairement au Pinel, le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire, sans distinction de zone tendue ;
Engagement de location de 9 ans.

Le non-respect de l'une de ces conditions, ou la rupture de l'engagement de location avant son terme, entraîne la remise en cause des amortissements pratiqués. Mieux vaut donc sécuriser l'éligibilité en amont, notamment sur la qualification des travaux dans l'ancien.

Dans la pratique, c'est souvent le critère des 30 % de travaux qui appelle le plus de vigilance. Tous les travaux ne sont pas éligibles de la même manière : les dépenses de reconstruction ou d'agrandissement obéissent à un régime différent de celui des travaux d'amélioration et de rénovation. Faire chiffrer et documenter précisément la nature des travaux, devis et factures à l'appui, est la meilleure protection en cas de contrôle. De même, le choix du plafond majoré (10 000 ou 12 000 €) suppose de respecter durablement des plafonds de loyer et de ressources du locataire : un engagement social qui, s'il n'est pas tenu sur toute la période, fait perdre le bénéfice du plafond relevé.

Ce barème peut-il encore évoluer en 2026 ?

Le barème décrit ici correspond au droit positif en vigueur à ce jour. Mais le dispositif fait l'objet de discussions parlementaires qu'il faut suivre avec prudence.

Une proposition de loi dite « PPL Létard », adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 28 mai 2026 puis transmise au Sénat le 29 mai 2026 (où elle porte le n° 673), envisage plusieurs assouplissements : ouverture possible aux logements individuels, abaissement du seuil de travaux dans l'ancien et conditions énergétiques renforcées. Ce texte a été renvoyé à la commission des affaires économiques du Sénat.

Il est essentiel de le souligner : cette proposition de loi n'est pas promulguée. Aucun rapporteur ni date d'examen n'ont été publiés au Sénat à ce stade, et le texte peut encore être modifié, voté ou abandonné. Rien de ce qu'elle contient ne s'applique aujourd'hui. Si la PPL Létard était adoptée définitivement, le périmètre d'éligibilité pourrait s'élargir, mais tant que ce n'est pas le cas, seules les règles actuelles — immeuble collectif, seuil de 30 % de travaux, barème 8 000 / 10 000 / 12 000 € — font foi. Toute décision d'investissement doit se fonder sur le droit en vigueur, pas sur une réforme hypothétique.

Questions fréquentes sur l'amortissement Jeanbrun

L'amortissement Jeanbrun est-il vraiment de 12 000 € par an ? Non. La base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Le plafond n'est relevé à 10 000 € (location sociale) ou 12 000 € (location très sociale) qu'en contrepartie d'un engagement locatif social. La formule « jusqu'à 12 000 € » désigne le maximum, pas le montant standard.

Sur quelle valeur l'amortissement se calcule-t-il ? Sur 80 % du prix du bien, la valeur du terrain (estimée forfaitairement à 20 %) étant exclue. Le taux annuel appliqué à cette base est de 3,5 % dans le neuf et de 3 % dans l'ancien avec travaux.

Peut-on cumuler l'amortissement avec le déficit foncier ? Oui. L'amortissement fait partie des charges qui peuvent créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.

Le dispositif s'applique-t-il aux maisons individuelles ? Pas aujourd'hui : le droit en vigueur le réserve aux immeubles collectifs. Une proposition de loi en cours d'examen au Sénat envisage d'élargir le périmètre, mais elle n'est pas promulguée.

Que devient l'amortissement en cas de revente ? Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession, ce qui doit être anticipé dans la stratégie de détention.

Sources

Article informatif publié le 2 juillet 2026. Ce contenu ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier avant tout investissement.