Article 31 du CGI et loi Jeanbrun : le guide pratique 2026

Vous lisez partout que le dispositif Jeanbrun repose sur « l'article 31 du CGI modifié », sans jamais vraiment comprendre ce que cela recouvre ? Cet article de loi est le cœur fiscal du dispositif : c'est lui qui autorise l'amortissement, le déficit foncier et fixe les règles du jeu. Ce guide vous explique, en langage clair, comment il fonctionne, quels montants sont en jeu, et ce que cela change concrètement pour votre futur investissement locatif.

Qu'est-ce que l'article 31 du CGI et pourquoi la loi Jeanbrun le modifie-t-il ?

L'article 31 du Code général des impôts est l'un des articles fondateurs de la fiscalité des revenus fonciers. C'est lui qui définit les charges qu'un propriétaire bailleur peut déduire des loyers qu'il perçoit : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxes, frais de gestion. En clair, il fixe la liste de ce qui vient diminuer votre revenu imposable lorsque vous louez un bien nu.

La LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, dans son article 47, est venue compléter cet article 31 pour y greffer le nouveau régime du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun. Concrètement, le législateur n'a pas créé un article isolé : il a inscrit l'avantage directement dans le mécanisme historique des revenus fonciers, ce qui en fait un outil intégré au calcul classique de l'impôt foncier.

Le dispositif est entré en vigueur le 21 février 2026 et s'applique jusqu'au 31 décembre 2028. Cette borne temporelle est importante : il s'agit d'un régime incitatif et temporaire, pensé pour déclencher des décisions d'investissement sur une fenêtre précise. Comprendre l'article 31 modifié, c'est donc comprendre à la fois un mécanisme fiscal ancien et une couche nouvelle qui lui a été ajoutée pour trois ans.

Comment fonctionne l'amortissement de 12 000 € par an ?

Le premier levier du dispositif est l'amortissement. L'idée est empruntée à la comptabilité d'entreprise : un bien immobilier s'use et perd de la valeur avec le temps, et la loi autorise désormais le bailleur à traduire cette usure en charge déductible. Chaque année, vous pouvez ainsi déduire de vos revenus fonciers une fraction de la valeur du logement, dans la limite de 12 000 € par an.

Que se passe-t-il concrètement ? Imaginons que votre bien génère 9 000 € de loyers annuels. Sans amortissement, ces 9 000 € viendraient gonfler votre revenu imposable. Avec l'amortissement Jeanbrun, vous déduisez une part de la valeur du bien, ce qui peut ramener votre revenu foncier imposable à zéro, voire créer un déficit. Vous percevez les loyers, mais l'administration considère qu'une partie correspond à la dépréciation de votre patrimoine et ne la taxe pas.

L'amortissement présente un double intérêt. D'abord, il réduit l'impôt sur les revenus fonciers pendant toute la durée du dispositif. Ensuite, il améliore le rendement net de l'opération : à loyer égal, vous conservez davantage de trésorerie après impôt. C'est ce mécanisme qui distingue le dispositif Jeanbrun d'une simple location nue au régime réel classique, où l'amortissement du bâti n'est en principe pas déductible.

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Qu'est-ce que le déficit foncier de 10 700 € et comment l'imputer ?

Le second levier est le déficit foncier, plafonné à 10 700 € par an. Un déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles (travaux, intérêts, amortissement dans le cadre du dispositif) dépassent vos loyers. Vous êtes alors « en perte » au sens fiscal sur votre activité de location.

L'intérêt est que cette perte ne reste pas cantonnée à vos revenus fonciers. Dans la limite de 10 700 € par an, vous pouvez l'imputer sur votre revenu global, c'est-à-dire la déduire de vos salaires, de vos pensions ou de vos autres revenus imposables. Pour un contribuable fortement imposé, l'économie d'impôt peut être substantielle, puisque la déduction s'opère sur la tranche marginale d'imposition.

Prenons un cas simple. Vous réalisez une opération avec d'importants travaux la première année. Vos charges dépassent vos loyers de 10 700 €. Vous imputez ce déficit sur votre revenu global : votre base imposable diminue d'autant, et votre impôt baisse en conséquence. La fraction de déficit qui excéderait le plafond annuel, ou qui proviendrait des intérêts d'emprunt, suit des règles de report spécifiques sur les années suivantes. C'est précisément sur ce type de situation qu'un accompagnement chiffré prend tout son sens.

Quelles conditions remplir pour appliquer le dispositif ?

L'avantage fiscal n'est pas automatique : il suppose de respecter un cahier des charges précis, fixé par la loi. Voici les conditions à connaître avant de vous engager.

Nature du bien : le logement doit se situer dans un immeuble collectif. Une maison individuelle n'est, à ce jour, pas éligible.
État du bien : il peut être neuf, ou ancien à condition de réaliser au moins 30 % de travaux rapportés au coût de l'opération.
Type de location : le logement doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire.
Cercle familial : le locataire ne doit pas appartenir au cercle familial du bailleur. Louer à un ascendant ou un descendant exclut le bénéfice du dispositif.
Durée : vous vous engagez à louer pendant 9 ans. Le non-respect de cet engagement entraîne la reprise des avantages.
Zonage : aucun zonage géographique n'est imposé. Contrairement à d'anciens dispositifs, le bien peut se situer partout en France.

Ces conditions définissent le périmètre actuel du dispositif. Les respecter est la contrepartie de l'avantage fiscal : un dossier mal calibré, par exemple un bien ancien avec un budget travaux inférieur à 30 %, vous priverait du bénéfice de l'article 31 modifié.

L'article 31 du CGI va-t-il encore évoluer ?

C'est une question d'actualité, car le cadre pourrait bouger. Une proposition de loi déposée par Valérie Létard (n° 2674) a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026. Ce texte prévoit notamment de supprimer le seuil de 30 % de travaux pour l'ancien, d'ouvrir le dispositif aux maisons individuelles et d'introduire des exigences de performance énergétique renforcées.

Il faut toutefois être très clair sur la portée de ce vote : la loi n'a pas été modifiée. Une proposition de loi adoptée en première lecture n'a pas de valeur juridique. Le texte a été transmis au Sénat, qui ne l'a pas encore inscrit à son ordre du jour au 22 juin 2026. Tant qu'il n'a pas été définitivement adopté puis promulgué, l'article 31 du CGI continue de s'appliquer dans sa version issue de la LOI n° 2026-103.

Autrement dit, si la proposition de loi Létard était promulguée, les conditions d'éligibilité décrites plus haut s'assoupliraient. Mais aujourd'hui, c'est bien le seuil de 30 % de travaux, l'exigence d'immeuble collectif et l'absence de condition de gain DPE propre au dispositif qui font foi. Construire un projet sur une mesure non promulguée serait prématuré.

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Vos questions sur l'article 31 du CGI et la loi Jeanbrun

L'article 31 du CGI est-il propre au dispositif Jeanbrun ? Non. L'article 31 du CGI est un article ancien qui régit la déduction des charges des revenus fonciers en général. La loi Jeanbrun, via l'article 47 de la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, est venue y ajouter le régime du bailleur privé avec amortissement.

Peut-on cumuler l'amortissement de 12 000 € et le déficit foncier de 10 700 € ? Ce sont deux mécanismes distincts qui interviennent dans le même calcul. L'amortissement réduit le revenu foncier ; lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit qui en résulte peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Un professionnel peut chiffrer précisément votre situation.

Combien de temps dure l'avantage de l'article 31 modifié ? Le dispositif s'applique aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de 9 ans. Au-delà de la borne de 2028, le régime incitatif n'est plus ouvert à de nouvelles opérations, sauf prorogation décidée par le législateur.

Un logement ancien sans travaux est-il éligible ? Non, dans le cadre actuel. Un bien ancien doit faire l'objet d'au moins 30 % de travaux pour ouvrir droit au dispositif. La suppression de ce seuil figure dans la proposition de loi Létard, mais elle n'est pas en vigueur tant que le texte n'a pas été promulgué.

Faut-il déclarer le dispositif au régime réel ? Le mécanisme d'amortissement et de déficit foncier s'inscrit dans la logique du régime réel des revenus fonciers, et non du micro-foncier. Une déclaration au réel est nécessaire pour faire valoir ces déductions. Rapprochez-vous d'un conseiller pour sécuriser vos déclarations.

Sources

Article informatif publié le 22 juin 2026. Ce contenu ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier avant tout investissement.