Dispositif Jeanbrun : ce que la PPL Létard va changer en 2026

Vous avez entendu parler d'un assouplissement du dispositif Jeanbrun et vous vous demandez si vos projets d'investissement sont concernés ? Le 28 mai 2026, l'Assemblée nationale a adopté une proposition de loi portée par Valérie Létard qui élargirait nettement l'accès au statut du bailleur privé. Attention : ce texte n'est pas encore entré en vigueur. Voici, point par point, ce qui pourrait changer, ce qui reste valable aujourd'hui, et comment lire correctement cette actualité avant de vous engager.

Le dispositif Jeanbrun, c'est quoi exactement aujourd'hui ?

Le dispositif Jeanbrun désigne le nouveau régime fiscal du bailleur privé créé par la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, dont l'article 47 a modifié l'article 31 du Code général des impôts. Il porte le nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. En vigueur depuis le 21 février 2026 et applicable jusqu'au 31 décembre 2028, il vise à relancer l'investissement locatif en récompensant les propriétaires qui mettent un logement en location nue à titre de résidence principale.

Son principe repose sur deux leviers fiscaux puissants. D'une part, un amortissement déductible de 12 000 € par an : chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers une fraction du prix du logement, comme une entreprise amortit une machine. D'autre part, lorsque vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez imputer un déficit foncier jusqu'à 10 700 € par an sur votre revenu global, donc sur vos salaires ou pensions. L'engagement de location court sur 9 ans.

Dans sa version actuelle, le dispositif reste cependant encadré par des conditions précises : le logement doit se situer dans un immeuble collectif, être neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux, être loué nu comme résidence principale, et le locataire ne doit pas appartenir au cercle familial du bailleur. Aucun zonage géographique n'est imposé : le dispositif s'applique partout en France. Ce sont précisément certaines de ces conditions que la proposition de loi Létard entend desserrer.

Qu'a voté l'Assemblée nationale le 28 mai 2026 ?

Le 28 mai 2026, dans le cadre d'une niche parlementaire, les députés ont adopté en première lecture la proposition de loi n° 2674 déposée par Valérie Létard, par 85 voix pour, 29 contre et 20 abstentions. Le texte issu de la commission des affaires économiques porte le numéro 2816. Son objectif affiché : mobiliser davantage l'habitat existant pour répondre à la crise du logement, en rendant le statut du bailleur privé plus accessible.

Plusieurs mesures ont été votées. La plus commentée est la suppression du seuil minimal de travaux : là où le dispositif Jeanbrun exige aujourd'hui 30 % de travaux pour un logement ancien, le texte adopté lève cette contrainte, après un débat où une simple baisse à 20 % avait d'abord été envisagée. Le texte ouvre également le dispositif aux maisons individuelles anciennes, alors que le régime actuel le réserve aux immeubles collectifs. Il introduit en contrepartie des exigences de performance énergétique renforcées : un logement classé F ou G devrait gagner deux classes au diagnostic de performance énergétique après travaux, un logement classé E une classe.

D'autres dispositions complètent le texte, notamment un cadre facilitant le regroupement d'artisans sans solidarité juridique pendant deux ans, et un volet sur le financement collectif des copropriétés. L'esprit général est clair : élargir le public éligible tout en orientant l'effort vers la rénovation énergétique.

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Ce qui changerait concrètement pour les investisseurs

Pour bien mesurer la portée de ce vote, il faut comparer le cadre actuel et le cadre envisagé. Voici les principaux points de bascule.

Sur le type de bien : aujourd'hui, seul un logement situé dans un immeuble collectif est éligible. Avec le texte adopté, une maison individuelle ancienne pourrait elle aussi ouvrir droit au dispositif. C'est un changement de périmètre majeur pour qui possède ou vise une maison à rénover.

Sur les travaux : la règle actuelle impose au moins 30 % du coût de l'opération en travaux pour un bien ancien. Le texte supprime ce seuil chiffré, ce qui élargirait l'accès aux logements nécessitant des rénovations plus légères, sous réserve des nouvelles exigences énergétiques.

Sur la performance énergétique : le dispositif actuel n'impose pas de gain de classe DPE spécifique au titre de Jeanbrun. Le texte introduit cette logique, en conditionnant l'avantage à une amélioration mesurable pour les passoires thermiques. Autrement dit, ce que l'on gagne en souplesse sur les travaux, on le retrouve en exigence sur le résultat énergétique.

En revanche, les paramètres fiscaux de fond — amortissement de 12 000 € par an, déficit foncier de 10 700 € par an, engagement de 9 ans, absence de zonage, exclusion du cercle familial — ne sont pas remis en cause par le texte. Ce sont les portes d'entrée du dispositif qui s'élargiraient, pas le moteur fiscal lui-même.

Pourquoi rien n'est encore acté : le rôle du Sénat

C'est le point le plus important de cet article, et celui sur lequel beaucoup d'articles trop rapides induisent en erreur. La loi n'a pas été modifiée. Une proposition de loi adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale n'est pas une loi : elle n'a aucune valeur juridique tant qu'elle n'a pas suivi l'intégralité du parcours législatif et n'a pas été promulguée puis publiée au Journal officiel.

Concrètement, le texte a été transmis au Sénat. À la date du 22 juin 2026, aucune date d'inscription à l'ordre du jour du Sénat n'est confirmée. Les sénateurs pourront adopter le texte conforme, le modifier — auquel cas une navette s'engagerait avec l'Assemblée — ou le rejeter. Tant que la promulgation n'a pas eu lieu, la suppression du seuil de travaux, l'ouverture aux maisons individuelles et les exigences DPE renforcées ne s'appliquent pas.

La bonne formulation à garder en tête est donc strictement conditionnelle : si la proposition de loi Létard est définitivement adoptée puis promulguée, alors le dispositif Jeanbrun s'élargira dans les termes votés le 28 mai 2026. D'ici là, c'est le cadre de la LOI n° 2026-103 qui fait foi : immeuble collectif, 30 % de travaux pour l'ancien, pas de condition de gain DPE propre au dispositif.

Faut-il attendre la promulgation pour investir ?

La question est légitime, et la réponse dépend de votre projet. Si vous visez un appartement en immeuble collectif avec un programme de travaux d'au moins 30 %, vous êtes d'ores et déjà dans les clous du dispositif actuel : rien ne justifie d'attendre, l'avantage fiscal est disponible aujourd'hui. Engager votre opération maintenant vous fait commencer plus tôt votre période d'amortissement.

Si, à l'inverse, votre projet repose sur une maison individuelle ou sur un bien nécessitant peu de travaux, il n'est aujourd'hui pas éligible. Vous pourriez être tenté d'attendre le vote du Sénat. C'est un pari : le calendrier sénatorial n'est pas fixé, le contenu final du texte peut évoluer au fil de la navette, et une promulgation n'est jamais garantie. Construire un plan de financement sur une mesure non promulguée est risqué.

La prudence consiste donc à raisonner sur le droit positif, c'est-à-dire le droit réellement en vigueur, tout en suivant l'avancée du texte. Un conseil personnalisé auprès d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine permettra d'arbitrer en fonction de votre situation, de votre horizon et de votre tolérance au risque réglementaire.

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Vos questions sur la PPL Létard et le dispositif Jeanbrun

La loi Jeanbrun a-t-elle déjà été modifiée par la PPL Létard ? Non. La proposition de loi a seulement été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026. Elle doit encore être examinée par le Sénat puis promulguée pour produire des effets. Le cadre en vigueur reste celui de la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026.

Une maison individuelle est-elle éligible au dispositif Jeanbrun ? Pas aujourd'hui. Le dispositif actuel est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif. L'ouverture aux maisons individuelles anciennes figure dans le texte adopté par les députés, mais elle ne s'appliquera que si la proposition de loi est définitivement adoptée et promulguée.

Le seuil de 30 % de travaux est-il supprimé ? Pas encore. Le texte voté à l'Assemblée supprime ce seuil pour l'ancien, mais cette suppression n'a aucune valeur juridique tant que le Sénat ne s'est pas prononcé et que la loi n'est pas promulguée. À ce jour, le seuil de 30 % de travaux reste exigé pour un logement ancien.

Quand le Sénat examinera-t-il le texte ? Aucune date n'est confirmée au 22 juin 2026. Le texte a été transmis au Sénat mais n'a pas encore été inscrit à l'ordre du jour. Le calendrier dépendra de la programmation des travaux sénatoriaux.

Les avantages fiscaux changent-ils avec la PPL Létard ? Non. L'amortissement de 12 000 € par an, le déficit foncier de 10 700 € par an et l'engagement de location de 9 ans ne sont pas modifiés par le texte. Ce sont les conditions d'éligibilité, pas le mécanisme fiscal, qui seraient assouplies.

Sources

Article informatif publié le 22 juin 2026. Ce contenu ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier avant tout investissement.