Dispositif Relance Logement : où s'inscrit la loi Jeanbrun ?

Vous avez lu « plan Relance logement », « statut du bailleur privé » et « dispositif Jeanbrun » dans trois articles différents, sans jamais savoir s'il s'agissait de la même chose. C'est normal : ces trois expressions désignent des réalités distinctes, dont une seule ouvre réellement un droit fiscal. Voici comment les remettre à leur place, avec les textes officiels en main, et ce que cela change concrètement pour un investisseur en 2026.

« Relance logement » ou « dispositif Jeanbrun » : de quoi parle-t-on ?

Le plan « Relance logement » est une annonce politique. Il a été présenté le 23 janvier 2026 par le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun (un seul mot, à ne pas confondre avec un patronyme en deux parties). Le Gouvernement y fixe un cap : produire 2 millions de logements d'ici 2030, dont 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an à partir de 2026, et débloquer 500 millions d'euros supplémentaires pour le logement social dans le budget 2026.

Un plan, en droit, ne crée aucun avantage fiscal. Il annonce l'intention d'en créer un. C'est le second étage qui compte pour vous.

Le dispositif Jeanbrun — que l'on appelle aussi « statut du bailleur privé » — est le volet fiscal de ce plan, celui qui a effectivement été voté et inscrit dans la loi. Il prend la forme d'un mécanisme d'amortissement du prix d'acquisition d'un logement locatif, déductible des revenus fonciers.

Autrement dit : « Relance logement » est le nom du programme gouvernemental ; « dispositif Jeanbrun » est le nom d'usage de la mesure fiscale issue de ce programme. Les sites qui les emploient indifféremment ne mentent pas, mais ils vous privent d'un repère utile — car seul le second est opposable à l'administration fiscale.

Quel est le cadre légal exact du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif ne repose pas sur le plan du 23 janvier, mais sur un texte précis : la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, dont l'article 47 modifie l'article 31 du code général des impôts en y insérant deux nouveaux paragraphes, le i (logements neufs) et le j (logements anciens avec travaux).

Trois repères à retenir :

Entrée en vigueur : 21 février 2026. Aucune opération antérieure n'ouvre droit à l'amortissement.
Fin du dispositif : 31 décembre 2028. La fenêtre est donc d'un peu moins de trois ans.
Aucun décret d'application n'est requis pour l'ouverture du droit : le mécanisme est directement opérationnel dans le CGI.

Cette distinction entre le plan et la loi n'est pas un détail sémantique. Elle détermine la date à partir de laquelle vous pouvez agir, la date à laquelle la fenêtre se referme, et le texte que votre notaire ou votre conseiller devra lire pour valider votre opération. Si un interlocuteur vous parle du dispositif en citant uniquement « le plan annoncé en janvier », demandez-lui la référence de l'article du CGI : c'est le seul niveau où le droit existe.

Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?

Le principe : vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers une fraction du prix d'acquisition de votre logement, comme une entreprise amortit une machine.

La base amortissable n'est pas le prix total. Le terrain n'est jamais amortissable : l'article 31 du CGI le retire forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d'acquisition net de frais. Vous amortissez donc 80 % du prix (majoré, le cas échéant, du montant des travaux dans le cadre du j).

Les taux varient selon le type de bien et la vocation locative :

Logement neuf ou en état futur d'achèvement, loué en intermédiaire : 3,5 % par an.
Logement neuf loué en social : 3,5 % majoré d'un point, soit 4,5 %.
Logement neuf loué en très social : 3,5 % majoré de deux points, soit 5,5 %.
Logement ancien avec travaux, loué en intermédiaire : 3 % par an.
Logement ancien loué en social : 3 % majoré d'un demi-point, soit 3,5 %.
Logement ancien loué en très social : 3 % majoré d'un point, soit 4 %.

Le plafond annuel est de 8 000 €, pas de 12 000 €. C'est le point sur lequel une large part des contenus disponibles en ligne induit en erreur. Le texte est explicite : la somme des déductions au titre des amortissements prévus au i et au j ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant est majoré de 2 000 € (soit 10 000 €) ou de 4 000 € (soit 12 000 €) lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements concernés proviennent respectivement d'une location sociale ou très sociale. Le chiffre de 12 000 € circule partout parce qu'il est le maximum théorique — il suppose un engagement locatif très social majoritaire.

Un exemple concret. Vous achetez un appartement neuf 250 000 € net de frais, que vous louez en intermédiaire. La base amortissable est de 250 000 × 80 % = 200 000 €. À 3,5 %, l'amortissement annuel ressort à 7 000 € : vous êtes sous le plafond de 8 000 €, la totalité est déductible. Sur les neuf années d'engagement, cela représente 63 000 € de revenus fonciers effacés.

Poussez le prix à 320 000 € et l'arithmétique change : base amortissable de 256 000 €, amortissement théorique de 8 960 €, mais déduction plafonnée à 8 000 € en location intermédiaire. Le surplus est perdu. C'est pourquoi le dispositif est structurellement plus efficace sur des tickets d'entrée moyens que sur des biens de prestige — sauf à basculer sur une location sociale ou très sociale, qui relève le plafond.

Enfin, si l'amortissement et vos charges créent un déficit foncier, celui-ci reste imputable sur votre revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 € par an, le solde étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

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Quelles conditions faut-il remplir pour en bénéficier ?

Les conditions figurent au i et au j de l'article 31 du CGI. Elles sont exigeantes, et un seul manquement fait tomber l'avantage.

Sur le bien. Le logement doit être situé en France, dans un bâtiment d'habitation collectif au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation. La maison individuelle est donc exclue en l'état du droit. Il doit être soit acquis neuf, en état futur d'achèvement ou construit par vos soins (i), soit acquis après des travaux concourant à la production d'un immeuble neuf, ou après des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et satisfaisant aux critères de la réhabilitation lourde de l'article 150 U du CGI (j). Dans ce second cas, le logement ne doit avoir été ni utilisé ni occupé depuis l'achèvement des travaux.

Sur la location. Le bail doit porter sur un logement loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de neuf ans. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou des travaux, ou l'acquisition si elle est postérieure.

Sur les loyers et les locataires. Le dispositif impose le respect de plafonds de loyer et de ressources, appréciés à la date de conclusion du bail : ceux du III de l'article 199 novovicies pour la location intermédiaire, ceux du 3° du A du I de l'article 199 tricies pour la location sociale et très sociale. Attention à une nuance souvent mal restituée : le dispositif n'est pas réservé à des zones tendues — il n'y a pas de zonage d'éligibilité — mais les plafonds applicables, eux, varient selon la localisation du logement et son affectation.

Sur le locataire. La location à un membre de votre foyer fiscal est interdite, de même qu'à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. Le cercle familial proche est donc hors jeu.

Sur la formalité. Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option, exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré. Rater cette case, c'est perdre le dispositif pour ce bien.

Ce qui peut encore changer : la proposition de loi Létard

Une proposition de loi portée par Valérie Létard, déposée à l'Assemblée nationale le 14 avril 2026 sous le numéro 2674, envisage d'assouplir plusieurs de ces conditions. Elle a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026 (85 voix pour, 29 contre), puis transmise au Sénat le 29 mai 2026, où elle porte le numéro 673 (2025-2026) et a été renvoyée à la commission des affaires économiques.

Ce texte n'est pas promulgué. Au 2 septembre 2026, aucun rapporteur n'a été désigné au Sénat et aucune date d'examen, en commission ou en séance publique, n'a été publiée. Rien n'a donc changé dans le droit applicable depuis février 2026.

Si cette proposition de loi était adoptée puis promulguée en l'état, elle pourrait notamment élargir le dispositif aux logements individuels, assouplir la condition de travaux dans l'ancien et renforcer les exigences de performance énergétique. Le conditionnel est ici la seule formulation honnête : tant que le Sénat n'a pas voté, ces évolutions restent des hypothèses.

La conséquence pratique est simple. Si votre projet porte sur un immeuble collectif et satisfait les conditions actuelles, vous pouvez avancer sur la base du droit en vigueur. Si votre projet ne devient éligible que grâce à un assouplissement futur — une maison individuelle, par exemple — vous prenez un risque en engageant des fonds aujourd'hui.

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Où vérifier l'information officielle sur la loi Jeanbrun ?

Beaucoup de recherches portent sur la source gouvernementale du dispositif, et pour cause : l'essentiel des contenus disponibles émane de promoteurs ou de sites commerciaux. Trois réflexes suffisent à vérifier n'importe quelle affirmation.

D'abord, Légifrance. La loi elle-même (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026) et l'article 31 du CGI dans sa version en vigueur y sont consultables gratuitement. C'est le seul niveau qui fait foi. Si un chiffre que vous lisez ailleurs n'y figure pas, méfiez-vous.

Ensuite, info.gouv.fr. Le portail du Gouvernement héberge le communiqué de lancement du plan et son dossier dédié : utile pour comprendre l'intention politique et les objectifs chiffrés, mais sans valeur normative.

Enfin, les sites du Parlement. Les dossiers législatifs de l'Assemblée nationale et du Sénat permettent de vérifier en quelques secondes l'état réel d'un texte en cours d'examen — et d'éviter de prendre une proposition de loi pour une loi.

Un point d'attention pour finir : à ce jour, aucun commentaire administratif dédié n'a été publié au BOFiP sur le statut du bailleur privé. La doctrine fiscale qui précisera les modalités déclaratives est encore attendue. Sur les points d'interprétation fine, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine reste votre meilleure sécurité.

Questions fréquentes

Le plan Relance logement et le dispositif Jeanbrun, est-ce la même chose ? Non. Le plan Relance logement est le programme gouvernemental annoncé le 23 janvier 2026. Le dispositif Jeanbrun est la mesure fiscale qui en découle, créée par l'article 47 de la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 et codifiée à l'article 31 du CGI.

Peut-on vraiment déduire 12 000 € par an ? Seulement dans un cas précis. Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il passe à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements concernés proviennent d'une location sociale, et à 12 000 € s'ils proviennent d'une location très sociale.

Une maison individuelle est-elle éligible ? Non en l'état du droit : l'article 31 du CGI vise les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Une proposition de loi en cours d'examen au Sénat envisage d'étendre le dispositif aux logements individuels, mais elle n'est pas promulguée.

Le dispositif est-il réservé aux zones tendues ? Non. Il n'existe pas de zonage d'éligibilité : un logement peut ouvrir droit à l'amortissement partout en France. En revanche, les plafonds de loyer et de ressources à respecter varient selon la localisation du logement.

Jusqu'à quand peut-on en bénéficier ? Le dispositif est applicable depuis le 21 février 2026 et prend fin le 31 décembre 2028. Compte tenu des délais de construction et de l'obligation de louer dans les douze mois suivant l'achèvement, un projet en état futur d'achèvement lancé tardivement peut sortir de la fenêtre.

Sources

Article informatif publié le 2 septembre 2026. Ce contenu ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier avant tout investissement.